Voyager au Cambodge, c’est traverser des rizières à perte de vue, longer des lacs asséchés, puis des villages inondés et être confronté au contraste brutal de la capitale avec ses tours luxueuses côtoyant des habitations extrêmement précaires. Derrière ces contrastes se cache une histoire foncière complexe, qui continue de façonner la vie quotidienne du pays.
Travail dans les marais salant de la province de Kep, 2023 - Work in the salt field of Kep province, 2023
Avant 1863, la notion de propriété privée n’existe pas réellement. Les terres ne sont ni enregistrées ni monétisées. Les habitants pratiquent une agriculture itinérante, souvent sur brûlis, avant de se déplacer ailleurs. Officiellement, le roi est propriétaire de toutes les terres, qu’il confie à des notables chargés de collecter des taxes sur les récoltes. L’absence de titres écrits nourrit déjà une méfiance durable envers toute administration foncière.
Avec l’arrivée du protectorat français en 1863, la terre devient une ressource que l’on peut enregistrer, vendre ou exproprier. L’administration coloniale tente de sédentariser les populations et de limiter les cultures sur brûlis, tout en accordant de vastes concessions agricoles. Ce système à l’opposé de la tradition est rejeté par la population. Il profite surtout aux investisseurs et provoque de nombreux conflits. Pour beaucoup de Cambodgiens, il marque le début d’une dépossession.
Après l’indépendance en 1953, le modèle foncier hérité de la période coloniale est conservé. Les politiques agricoles peinent à porter leurs fruits. L’endettement pousse de nombreux paysans à vendre leurs terres, tandis que le roi encourage la mise en valeur des zones montagneuses. Cette expansion entraîne des tensions avec les minorités ethniques qui vivent sur ces territoires depuis des générations. La corruption freine toute réforme durable et contribue à alimenter un mécontentement, que les Khmers rouges sauront exploiter. En 1975, lors de leur prise de pouvoir, le régime des Khmers rouges abolit brutalement la propriété privée. Les terres deviennent collectives et les titres fonciers sont détruits.
Fracture urbaine et sociale de la ville de Phnom Penh, 2022 - Urban and social divide in the city of Phnom Penh, 2022
Après le retour progressif à la paix et à l’indépendance en 1989, la propriété privée est rétablie. Mais cette transition ouvre une période de spéculation foncière intense, tel une course pour s’accaparer le plus de terre possible. L’enregistrement des parcelles devient obligatoire et des terrains sont officiellement distribuées aux plus pauvres. En pratique, seules environ 10 % des propriétés distribuées ont été régularisées, en raison de démarches administratives trop complexes pour le peuple illettré et d’une corruption persistante. Les expulsions, les spoliations et l’insécurité alimentaire se multiplient. Les terres attribuées sont souvent peu fertiles, parfois situées dans des zones encore minées.
Face à cette situation, de nombreux paysans quittent les campagnes. Certains s’installent dans les montagnes, cultivant des terres sans reconnaissance légale, ce qui génère de nouveaux conflits avec les populations autochtones. D’autres rejoignent Phnom Penh, où ils s’installent dans des quartiers informels, exclus de l’accès à la propriété et confrontés à des loyers devenus inabordables.
Concession d'une culture d'Hévéa dans la province de Kampong Cham ; entre abus sociaux, expultion et travail des enfants , 2023 - Concession of a rubber tree plantation in Kampong Cham province; between social abuses, eviction and child labor, 2023
À la fin des années 1990, les inégalités foncières sont frappantes : moins de 8 % de la population détient près d’un tiers des terres, tandis que la majorité des sols restants est impropre à l’agriculture. Des concessions sont distribuées en nombre, mais ces exploitations, souvent étrangères, ne participent pas à développer l’économie du pays. Elles sont distribuées pour enrichir les puissants, sans que les habitants ne profitent ni des bénéfices ni des emplois générés. Une loi foncière est adoptée en 2001, mais sans véritables outils de régulation. Des espaces publics comme les lacs ou les canaux, non enregistrés officiellement, sont vendus et asséchés, aggravant les inondations et expulsant les habitants.
Des tentatives de régulation voient le jour à partir de 2002, avec des limites imposées aux concessions et des obligations de projets à long terme. Mais là encore, la corruption et les abus persistent, entraînant déforestation, conflits et violences.
Aujourd’hui encore, la question foncière reste l’un des enjeux majeurs du Cambodge. Elle cause une crise sociale (spoliation des terres, surfaces trop petites pour en léguer une partie à leurs enfants, famine, conflits violents, exploitation des travailleurs), une crise économique (manque d’infrastructure public ne permettant pas le développement du pays, vol des recettes dû à l’État au profit de quelques personnes) et environnementale (assèchement des lacs, drainage, déforestation, pollution industrielle, augmentation des inondation). Comprendre cette histoire, c’est aussi mieux saisir les paysages, les déplacements de population et les tensions que l’on observe en parcourant le pays.
Construction d'immeuble de luxe dans un quartier populaire en plein centre de la ville de Phnom Penh, 2023 - Construction of a luxury apartment building in a popular area in the heart of Phnom Penh, 2023
Immeuble avec la construction d'étage successif pour faire face à la spéculation fonciaire de Phnom Penh, 2023 - Building with successive floor construction to address land speculation in Phnom Penh, 2023
The establishment of land rights in Cambodia: a history of land and tensions
Traveling through Cambodia means crossing endless rice fields, skirting dried-up lakes, passing flooded villages, and then facing the stark contrast of the capital, where luxury towers rise beside extremely precarious housing. Behind these contrasts lies a complex land history that continues to shape everyday life in the country.
Koh Pich ou le faux Paris ; nouveau quartier de luxe sur une ile de Phnom Penh qui a été entièrement asséchée et comblée, provoquant une aggravation des inondations et l'expultion de centaines d'habitants par la force, 2022 - Koh Pich, or the fake Paris; a new luxury district on an island in Phnom Penh that was completely drained and filled in, causing worsening flooding and the forced eviction of hundreds of residents, 2022
Before 1863, the concept of private land ownership barely existed. Land was neither registered nor monetized. People practiced shifting agriculture, often using slash-and-burn techniques, before moving on to new areas. Officially, the king owned all land and entrusted it to local elites responsible for collecting taxes on harvests. The absence of written land titles already fostered a lasting mistrust of any formal land administration.
With the arrival of the French protectorate in 1863, land became a resource that could be registered, sold, or expropriated. The colonial administration sought to settle populations permanently and limit slash-and-burn farming, while granting vast agricultural concessions. This system, deeply opposed to local traditions, was largely rejected by the population. It primarily benefited investors and led to numerous conflicts. For many Cambodians, it marked the beginning of dispossession.
After independence in 1953, the land system inherited from the colonial period was maintained. Agricultural policies struggled to deliver results. Growing debt forced many farmers to sell their land, while the king encouraged the development of mountainous areas. This expansion triggered tensions with ethnic minorities who had lived on these lands for generations. Corruption hindered lasting reform and fueled resentment, which the Khmer Rouge would later exploit. When they seized power in 1975, the Khmer Rouge regime abruptly abolished private property. Land became collective, and land titles were destroyed.
Urbanisation de la ville de Phnom Penh avec ses raccordements électriques plus ou moins officiels, 2024 - Urbanization of the city of Phnom Penh with its more or less official electrical connections, 2024
Following a gradual return to peace and independence in 1989, private property was reinstated. However, this transition opened a period of intense land speculation—a race to acquire as much land as possible. Land registration became mandatory, and plots were officially distributed to the poorest households. In practice, only about 10% of these properties were formally secured, due to administrative procedures too complex for an often illiterate population and persistent corruption. Evictions, land grabbing, and food insecurity multiplied. The land allocated was frequently infertile and sometimes located in areas still contaminated by landmines.
Faced with these conditions, many farmers left rural areas. Some moved to the mountains, cultivating land without legal recognition, which created new conflicts with indigenous communities. Others migrated to Phnom Penh, settling in informal urban neighborhoods, excluded from property ownership and confronted with rents made unaffordable by speculation.
Vue d'ensemble de la ville de Phnom Penh avec ses inégalités foncières et urbaines, 2022 - Overview of the city of Phnom Penh with its land and urban inequalities, 2022
By the late 1990s, land inequality was striking: less than 8% of the population owned nearly one-third of the land, while most remaining land was unsuitable for agriculture. Numerous concessions were granted, often to foreign companies, but these operations rarely contributed to national development. Instead, they enriched powerful actors, without providing meaningful benefits or employment for local populations. A land law was adopted in 2001, but without effective regulatory tools. Public spaces such as lakes and canals, not officially registered, were sold and drained, worsening floods and displacing residents.
Attempts at regulation emerged from 2002 onward, including limits on concession sizes and requirements for long-term development plans. Yet corruption and abuses persisted, leading to deforestation, conflicts, and violence.
Even today, land rights remain one of Cambodia’s major challenges. They fuel a social crisis (land dispossession, plots too small to pass on to children, famine, violent conflicts, labor exploitation), an economic crisis (lack of public infrastructure hindering development, diversion of state revenues for private gain), and an environmental crisis (drying of lakes, drainage, deforestation, industrial pollution, and increasing floods). Understanding this history also helps make sense of the landscapes, population movements, and tensions encountered when traveling across the country.